Банки столкнулись с проблемами реализации залогового имущества. Заемщики в свою очередь выяснили, что их активы обладают далеко не той ценностью, которую им приписывали. На тематической встрече вясняли насколько финансовые институты и их клиенты готовы взаимодействовать в условиях изменившейся реальности. Заодно поговорили и об особенностях бизнеса по-русски.

Впервые у банков в России возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по кредитам, осенью 2008 года. Стоимость недвижимости и земельных участков снижалась, и летом 2009 года расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей фактически парализовало рынок продаж коммерческой недвижимости. Заемщики и банки в итоге встали перед необходимостью адаптироваться к изменившейся ситуации и к новым рыночным реалиям.

И банкам, и заемщикам необходимо научиться оценивать активы комплексно и, главное, честно. Чтобы уяснить истинную стоимость залога, надо правдиво ответить на вопросы — сколько объект недвижимости стоит сейчас, кому он может быть продан или как его реструктуризовать с наименьшими потерями. А также оценить, сколько он будет стоить через два или три года — при любом сценарии развития событий.

Вот пример: Был  клиент, принес бизнес-план — проект торгового центра на 300 тысяч квадратных метров, да еще с подземным паркингом, в Ленинградской области. Арендаторов никаких, кто туда поедет — неизвестно. Даже по самым радужным докризисным временам проект был абсолютно мертвый. Но под него получили кредит, и теперь пытаются его заложить. Активы, по словам эксперта, очень часто переоцениваются, а вопрос сближения цен продавца и покупателя он полагает проблемой психологической. Продавец держит недвижимость и рассуждает — с голоду буду умирать, но ни цента не скину. И его можно понять — бизнес-центр построен, договоров нет. Вложили в проект 90 миллионов, хотят вернуть хотя бы 75, а его дороже чем за 45 не продать. И вот он надеется на то, что когда-нибудь цены взлетят.

Поведение Минобороны можно считать самым ярким примером подобного отношения к собственным активам. Напомним, объекты на Шкиперском протоке, в Басковом переулке и в Кронштадте выставлялись на торги, по меньшей мере, трижды. Покупателей не находилось: в первую очередь из-за завышенной более чем в два раза стоимости. Но военные продолжают удерживать ценовую планку на прежнем уровне.

«Додумывать на ходу» - особенность российского бизнеса, которая тоже отражается на стоимости проекта. Попробуйте найти хоть одно предложение, в котором будет говориться о подключении к инженерным сетям, о подготовке территории, о коммуникациях, об обременениях. Всего этого вы не найдете. Объект продается как он есть - кое-как оформлены права собственности. А про все остальное владельцы недвижимости с удовольствием отвечают: все хорошо, договоренности есть. Причем документов, подтверждающих эти договоренности, никто не видел.

Эксперты полагают, что правила игры на рынке изменились. Сейчас покупают главным образом для себя, для своего бизнеса и хотят очень четко представлять себе организацию будущих бизнес-процессов. Не удивительно, что объекты на уровне договоренностей не пользуются спросом — слишком уж высоки риски.

Если с оценкой объектов коммерческой недвижимости ситуация еще более или менее ясна - реализуя коммерческую недвижимость, следует, по мнению экспертов, ориентироваться в среднем на дисконт около 40%, то проблема земельных залогов практически не разрешима. Очень часто сейчас предлагают в залог земельные участки. Но только по Всеволожскому району стоимость земель сельхозназначения снизилась  в шесть раз. В оборот вовлекались огромные земельные массивы, которые теперь выведены на рынок, однако единственное их назначение — участки для индивидуального строительства, к тому же эти территории опутаны сложной и хитросплетенной юридической паутиной.

Сделки по земле, по мнению юристов, — слишком рискованны, и риски эти с трудом поддаются прогнозам.

Жилая недвижимость - единственный сегмент рынка, в котором с реализацией залогового имущества почти не возникает проблем. Больших дисконтов выставленным на продажу залоговым квартирам практически нет. Доля ипотечных сделок была невелика. Рынок легко переварит эти объемы залоговых квартир, тем более, что банки выдают ипотечные кредиты под них на тех же условиях, на которых квартира была приобретена в первый раз. Это значительно облегчает процесс продажи, - полагает эксперт. И продавцы квартир — люди более мобильные, чем продавцы коммерческой недвижимости и земельных участков, да и суммы на рынке жилой недвижимости «прокручиваются» куда менее значительные.

Впрочем, по мнению экспертов, до 2010-2011 года рынок может жить относительно спокойно. Сейчас банки предпочитают договариваться со своими должниками, а не выставлять на продажу их залоги. Лавина будет через два-три года, когда заемщики  не смогут расплатиться по отсроченным платежам. И вот тогда проблема оценки залогов встанет, что называется, в полный рост. Необходимо к этому времени понять, что тех золотых условий, по которым развивался рынок в 2006 и в 2007 годах, не будет больше никогда,это время кончилось навсегда. Нужно принимать новую реальность.