Будет ли дорожать недвижимость? Восстановится ли рынок недвижимости после кризиса? Вернутся ли цены на прежний, докризисный уровень? Эти вопросы уже успели порядком поднадоесть, но всё же анализ ответов на эти вопросы вот уже который месяц волнует лучшие умы, риэлторского, строительного и других «околонедвижимостных» рынков.

Почему цены снизились?

Причина 1: Строили на чужие.

Что было в строительном бизнесе до кризиса? Строили на чужие – то есть брали кредит строили, продавали, возвращали кредит, шиковали, снова брали кредит, строили, продавали, возвращали кредит, шиковали… Как снег на голову обрушившийся кризис вклинился между этапами «строили» и «продавали» и что произошло: построили а продать не смогли, кредит вернуть не получается, что делать? Либо, по сусекам поскрести вернуть деньги и не связываться больше с кредитами, либо в петлю лезть. Кто остался после кризиса? Те у кого сусеки были, и в сусеках было, что скрести. С рынка недвижимости исчезли предприимчивые, но не состоятельные компании. Как следствие из этой ситуации, предложение на рынке недвижимости снизилось. Те у кого были закрома полные своих денег не спеша продают то, что было построено и не горят желанием рисковать: строят мало, неохотно. Рисковые парни, бравшие кредиты на прямо скажем не дружественных условиях, соблазнявшиеся сверхрентабильностью строительного бизнеса, исчезли.

Причина 2: Покупали на свои.

Кто же был покупателем, бурно строившейся докризисной недвижимости? Да, был среди «поднимателя» спроса на недвижимость средний класс, и малообеспеченные слои населения, для которых даже создавались специальные программы с популистическими лозунгами «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЁ!» , но всё же помогла чудовищно взлететь спросу на недвижимость, так называемые «инвестиции в недвижимость» от которого произошел термин «инвестиционная недвижимость». Что предполагают инвестиции в недвижимость (недвижимость, а не строительный бизнес) в долгосрочной перспективе получить выгоду от объекта недвижимости. То есть люди вкладывали деньги в недвижимость с целью сохранить и приумножить. Становится ясно для того, чтобы вкладывать в недвижимость, кредитованные деньги не подойдут (процент от кредита вмиг перегонит тем роста цен на инвестиционную недвижимость и ожидаемой прибыли не получишь). Говоря простым языком, богачи – инвесторы, не зная куда девать свои честно заработанные миллионы, задумывались вопросом: Куда их вложить? Доллар? Эх ну его он не стабильный какой – то. Акции? Ну её биржу со всеми её индексами. Золото, бриллианты? Могут украсть. И находящийся в раздумьях богач, вспоминал о старушке недвижимости, покупая за раз по 10 квартир. Всем было хорошо и строителям и инвесторам глубоко уверовавшим, что недвижимость, есть самая твёрдая валюта в мире.

Причина 3. Вмешались СМИ

Но вот пришел кризис и всем сказали: « На рынке недвижимости катастрофа, недвижимость лучше не покупать!!!» И что произошло: Кризис в банковской системе, строителям не дают кредитов на строительство, строится мало, предложение снижается, и казалось бы вот оно, по всем законам экономики цена на недвижимость должна взлететь до неописуемых высот, но что происходит: цена на недвижимость рушится с ужасающими темпами. Почему? Что такое? Законы Адама Смита не работают? Нет всё работает исправно, исправно при прочих равных условиях, то есть цены должны были расти если бы не что то извне. А что это за что – то? Гебельссовское оружие – пропаганда! Пропаганда сделала своё нечистое дело, изменив нормальное функционирование законов экономики. Почему именно пропаганда снизила цены на недвижимость? Как должны были развиваться события в норме: Сниженное предложение должно было вызвать рост цен на недвижимость, а рост цен на в свою очередь должен был стимулировать инвесторов и делать рынок недвижимости еще более привлекательным для новых инвесторов, то есть повысить спрос. Но что произошло на самом деле: каждый день с экранов телевизоров, со страниц газет, журналов и интернет сайтов на потенциальных инвесторов и тех у кого уже есть инвестиционная недвижимость, выливался целый поток негативной информации, приводились проценты рецессии рынка недвижимости, строились неутешительные прогнозы, и пугающие графики снижения спроса на рынке недвижимости, одним словом в информационном поле создался целый фронт псевдоспециалистов пессимистов, который давил на мнение инвесторов, запугивал их обвалом на рынке недвижимости, снижением цен, и что произошло: инвесторы перестали покупать, снизился спрос; инвестиционную недвижимость стали в спешном порядке продавать, чтобы успеть пока она якобы совсем не обесценилась, предложение повысилось; средний класс поверив в прогнозы негативистов ждал сильного снижения цен, и свои не покупки решил отложить на потом, спрос снизился.
Я уверен в том, что снижение цен на рынке недвижимости в России простимулировала мощная пропаганда СМИ, и как подтверждение того резкий рост инвестиций россиян в зарубежную недвижимость, в частности с удовольствием вкладывали в недвижимость в Эмиратах, Соединенном Королевстве, то есть деньги у российских богачей остались, но вкладывать в отечественную недвижимость, поддавшись агитации с телевидения, они не захотели. В подтверждение повышенного интереса россиян к зарубежной недвижимости стало повышение по поисковым фразам запросов в поисковиках связанных с зарубежными квадратными метрами.

Почему цены будут расти?

Причина 1. Строят на свои.
В посткризиных условиях в основном остались строительные фирмы, которые строят на свои деньги, не привлекая кредитные средства. Объём предложения будет расти, но оставшись без плодородной, но зыбкой кредитной почвы, уже не теми темпами что в докризисе.

Причина 2. Покупают на чужие.
Снижение цен на недвижимость, сделало её более доступной для малообеспеченных слоёв населения посредством таких инструментов как ипотека, но всё же сниженный спрос на ипотеку сегодня объясняется тем, что страхи вызванные пропагандой кризиса у людей остались. Между тем банки предлагают всё более выгодные условия по ипотечным кредитам, и за счёт этого в ближайшей перспективе, спрос на недорогую недвижимость возрастет.

Причина 3. Вмешаются СМИ.
Средства массовой информации, в связи со сложившимися обстоятельствами, будут вынуждены говорить о том, что рынок недвижимости идёт вверх, о том, что вкладывать в квартиры снова становится привлекательно. Правда говорить об этом будут уже не с таким рвением и упорством как о «катастрофе», но всё же позитивные вести будут появляться. В свою очередь инвесторы вкладывавшие деньги зарубеж, под влиянием позитивных перспектив складывающихся на рынке, всё больше будут отдавать предпочтение российской недвижимости.

Моё заключение такое: Вкладывать в недвижимость сегодня – очень разумно. Предпочтение при выборе квартиры вторичного жилого фонда,с целью инвестиций, на мой взгляд следует отдавать, 1-2 комнатным квартирам потому, что спрос а следовательно и цена в ближайшей перспективе возрастет именно на них.